როგორ ვიყიდოთ ბინა საქართველოში უცხოელისთვის 2026 წელს

უცხო ქვეყნის მოქალაქეს შეუძლია იყიდოს ბინა საქართველოში იმავე პირობებით, რა პირობებითაც ქვეყნის რეზიდენტს: ბინადრობის ნებართვის გარეშე, შემოსავლის ცნობის გარეშე და სახელმწიფო ორგანოების ნებართვის გარეშე. გარიგებისთვის საკმარისია მხოლოდ უცხოური პასპორტი, ხოლო საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დაჩქარებული ტარიფით ერთ სამუშაო დღეში რეგისტრირდება.

ქვემოთ გავივლით ყიდვის ყველა ეტაპს — ობიექტის შერჩევიდან რეგისტრაციამდე — როგორც პირველადი, ისე მეორადი ბაზრისთვის, ასევე დისტანციური გარიგების ვარიანტებს, მათ შორის დეველოპერისგან შეძენას მინდობილობის გარეშე.

მოკლედ

• უცხოელები ყიდულობენ ბინებს საქართველოში შეზღუდვის გარეშე; აკრძალვა მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე ვრცელდება.
• დოკუმენტებიდან საჭიროა მხოლოდ უცხოური პასპორტი; ბინადრობის ნებართვა, ვიზა, შემოსავლის ცნობა და სახსრების წარმოშობის დადასტურება გარიგებისთვის არ მოითხოვება.
• საკუთრების უფლების რეგისტრაცია იუსტიციის სახლში გრძელდება 1-დან 4 სამუშაო დღემდე ტარიფის მიხედვით.
• გადახდა პირველად ბაზარზე — საბანკო გადარიცხვა; მეორად ბაზარზე ნაღდი ანგარიშსწორებაც გავრცელებულია.
• დეველოპერისგან ყიდვა შესაძლებელია სრულად დისტანციურად — მინდობილობა საჭიროა მხოლოდ ფინალური რეგისტრაციისთვის საჯარო რეესტრში.
• მეორად ბაზარზე დისტანციური გარიგებისთვის სანოტარო მინდობილობა სავალდებულოა — ის გაიცემა მყიდველის ქვეყანაში და ლეგალიზდება აპოსტილით.
• მეორად ბაზარზე ყიდვამდე აუცილებელია საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი და კომუნალური დავალიანებების შემოწმება.

შეუძლია თუ არა უცხოელს ყიდოს ბინა საქართველოში შეზღუდვის გარეშე?

დიახ. უცხოელი მოქალაქეები ყიდულობენ საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებას საქართველოში იმავე საფუძვლებზე, რა საფუძვლებზეც რეზიდენტები. შეზღუდვა ეხება მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწებს — საქართველოს კანონის „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ" მე-4 მუხლის მიხედვით ასეთი მიწის ნაკვეთების შეძენა უცხოელებისთვის აკრძალულია. ბინებს, აპარტამენტებს, არასაცხოვრებელ ფართებს და ქალაქის მიწის ნაკვეთებს ეს შეზღუდვა არ ეხება.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს რუსეთიდან, ყაზახეთიდან, ბელარუსიდან, უკრაინიდან თუ ნებისმიერი სხვა ქვეყნიდან შეუძლია:

• დაირეგისტრიროს ბინა საკუთარ სახელზე ბინადრობის ნებართვის გარეშე და იურიდიული პირის რეგისტრაციის გარეშე;
• გააქირაოს ის და მიიღოს შემოსავალი;
• გადაყიდოს დამატებითი ნებართვების გარეშე;
• მემკვიდრეობით გადასცეს ან აჩუქოს.

ეს თავისებურება — უცხოელებისთვის ქონებრივი ცენზის არარსებობა — ბათუმის ბაზრის მიმართ დსთ-ს ინვესტორების სტაბილური ინტერესის ერთ-ერთი მიზეზია.

რა დოკუმენტები სჭირდება უცხოელს ბინის საყიდლად?

გარიგებისთვის საკმარისია მოქმედი უცხოური პასპორტი. დამატებითი ნებართვები, საცხოვრებელი ქვეყნის სანოტარო ცნობები, სახსრების წარმოშობის დადასტურება ან საქართველოს რომელიმე სახელმწიფო ორგანოსთან შეთანხმება არ მოითხოვება.

რა არ მოითხოვება ყიდვისას:

• ბინადრობის ნებართვა საქართველოში;
• გრძელვადიანი ვიზა ან 90 დღეზე მეტი ხანგრძლივობის ყოფნა ქვეყანაში;
• შემოსავლის ცნობა, ბანკის ანგარიშის ამონაწერი ან საგადასახადო დეკლარაცია;
• სახსრების წარმოშობის დადასტურება;
• მეუღლის თანხმობა, თუ მყიდველის ქვეყნის კანონი სხვა რამეს არ ითვალისწინებს;
• ყიდვის მიზნის დადასტურება.

ერთადერთი გამონაკლისია — ბანკის შეკითხვები გადარიცხვის ეტაპზე. დიდი თანხების ქართულ ბანკში გადარიცხვისას, საქართველოს ეროვნული ბანკის მოთხოვნებისა და ფულის გათეთრების წინააღმდეგ კანონმდებლობის (AML) ფარგლებში, ბანკმა შეიძლება მოითხოვოს დოკუმენტები სახსრების წარმოშობის შესახებ — როგორც წესი, ეს არის ბიზნესის გაყიდვის ხელშეკრულება, გამგზავნის ანგარიშის ამონაწერი ან წინა პერიოდის საგადასახადო დეკლარაცია. ეს ბანკის მოთხოვნაა გამგზავნისადმი და არა გარიგების პირობა.

როგორ ვიყიდოთ ბინა ახალ კორპუსში: ეტაპები პირველად ბაზარზე

ახალ კორპუსში ბინის ყიდვა საქართველოში ოთხ ეტაპზე გადის: ობიექტის შერჩევა, დეველოპერთან ხელშეკრულების გაფორმება, გადახდა და მიღება-ჩაბარება საკუთრების რეგისტრაციასთან ერთად. მთელი პროცესი გრძელდება რამდენიმე დღიდან (მზა ბინისას) რამდენიმე წლამდე (კოტლოვანის ეტაპზე ყიდვისას).

ეტაპი 1. ობიექტისა და დეველოპერის შერჩევა

მყიდველთა უმრავლესობა იწყებს დისტანციური ბაზრის ანალიზით: სწავლობენ საცხოვრებელ კომპლექსებს, ადარებენ უბნებს, ათვალიერებენ გეგმარებებს და კვადრატული მეტრის ფასებს. მნიშვნელოვანია როლების გამიჯვნა: დეველოპერი ყიდის მხოლოდ საკუთარ ობიექტებს, ხოლო რიელტორი არჩევს ვარიანტებს მყიდველის მოთხოვნის შესაბამისად და თან ახლავს გარიგებას. თუ შესაძლებელია, ობიექტი უმჯობესია პირადად დაათვალიეროთ — ბათუმში უბნებს და საცხოვრებელ კლასებს შორის სხვაობა მნიშვნელოვანია, ფოტოები კი ყოველთვის არ ასახავენ კომპლექსის გარშემო ტერიტორიის რეალურ მდგომარეობას.

ეტაპი 2. ხელშეკრულების გაფორმება დეველოპერთან

ნასყიდობის ხელშეკრულება (მზა ობიექტის შემთხვევაში) ან წინასწარი ხელშეკრულება (მშენებლობის ეტაპზე ყიდვისას) ფორმდება დეველოპერთან. ხელმოწერა შესაძლებელია სამი ფორმატით: პირადად ოფისში, რწმუნებულის მიერ სანოტარო მინდობილობით, ან დისტანციურად — ხელმოწერილი ხელშეკრულების სკანების გაცვლა ელფოსტით ჩვეულებრივ მიიღება დეველოპერების მიერ და ელექტრონული ხელმოწერა არ მოითხოვება.

ხელშეკრულების სავალდებულო ელემენტებია: დეველოპერის სრული რეკვიზიტები, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო კოდი, ბინის ნომერი, ფართობი, გადახდის გრაფიკი და ჩაბარების თარიღი.

ეტაპი 3. გადახდა გრაფიკით

პირველად ბაზარზე გადახდა, როგორც წესი, რამდენიმე ტრანშით ხდება: საწყისი შენატანი ხელშეკრულების გაფორმებისას (ფასის 20%-დან 50%-მდე), შემდგომი გადახდები მშენებლობის გრაფიკის მიხედვით და საბოლოო გადახდა ჩაბარებისას. გადახდის ფორმაა საბანკო გადარიცხვა დეველოპერის ანგარიშზე. საქართველოს შიგნით ანგარიშსწორება ლარით ხდება; საერთაშორისო გადარიცხვები მიიღება USD ან EUR ვალუტაში.

ეტაპი 4. ბინის მიღება-ჩაბარება და საკუთრების რეგისტრაცია

კომპლექსის ექსპლუატაციაში გადაცემის შემდეგ დეველოპერი მოიწვევს მყიდველს მიღება-ჩაბარებაზე. ფორმდება მიღება-ჩაბარების აქტი, მყიდველი იღებს გასაღებებს და დოკუმენტთა პაკეტს რეგისტრაციისთვის. საკუთრების უფლება ფორმდება იუსტიციის სახლში — ეს ეტაპი გრძელდება 1-დან 4 სამუშაო დღემდე არჩეული ტარიფის მიხედვით.

მნიშვნელოვანი პრაქტიკული ნიუანსი: დეველოპერთან ხელშეკრულება და გადახდა შესაძლებელია სრულად დისტანციურად — საკმარისია ხელმოწერილი ხელშეკრულების სკანები და საბანკო გადარიცხვა. სანოტარო მინდობილობა რწმუნებულზე საჭიროა მხოლოდ საკუთრების უფლების ფინალური რეგისტრაციისთვის საჯარო რეესტრში, თუ მყიდველი ვერ ჩამოდის საქართველოში პირადად.

როგორ ვიყიდოთ მეორად ბაზარზე: შემოწმება და გაფორმება

მეორად ბაზარზე ყიდვა პირველადისგან განსხვავდება იმით, რომ არსებობს წინა მესაკუთრე და, შესაბამისად, ობიექტის უფრო ფრთხილად შემოწმების საჭიროება. ძირითადი რისკია ფარული ვალდებულებები და ბინის ფაქტობრივი მდგომარეობის სამართლებრივ მდგომარეობასთან შეუსაბამობა. ხელშეკრულების ხელმოწერამდე მყიდველი ან მისი რწმუნებული იღებს ამონაწერს საჯარო რეესტრიდან და ამოწმებს ბინას დავალიანებებზე.

პროცესი ასე გამოიყურება:

1. საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის მოთხოვნა. დოკუმენტი აჩვენებს მიმდინარე მესაკუთრეს, ზუსტ ფართობს, საკადასტრო კოდს და ყველა რეგისტრირებულ ვალდებულებას (იპოთეკას, ყადაღებს, შეზღუდვებს).
2. კომუნალური დავალიანებების შემოწმება. ელექტროენერგიის, გაზის, წყლის და სახლის მოვლის ვალდებულებები მიბმულია ობიექტზე და გადადის ახალ მესაკუთრეზე, თუ მათ არ დაფარავს გაყიდვის წინ. შემოწმება შესაძლებელია ქართული ბანკების მობილური აპლიკაციებით ან კომუნალური ოპერატორების პირადი კაბინეტებით.
3. ხელშეკრულების ხელმოწერა. ხელშეკრულება ფორმდება იუსტიციის სახლში, ჩვეულებრივ ორივე მხარის თანდასწრებით. შესაძლებელია გარიგება მინდობილობით ნებისმიერი მხარის სახელით.
4. გადახდა. გადახდის ფორმა და დრო შეთანხმდება მხარეებს შორის უშუალოდ. საქართველოში ბანკის ესქროუ-ანგარიშები უძრავი ქონების გარიგებისთვის პრაქტიკულად არ გამოიყენება — გადახდა ხდება ნაღდი ფულით გარიგების მომენტში ან საბანკო გადარიცხვით შეთანხმებით. გადახდის მომენტის (რეგისტრაციამდე, რეგისტრაციის დროს თუ მის შემდეგ) და ვალუტის შერჩევა გამყიდველთან ინდივიდუალურად ხდება.
5. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. პირველადი ბაზრის მსგავსად, ვადა არის 1-დან 4 სამუშაო დღემდე.

მეორადი ბაზრის მნიშვნელოვანი თავისებურება: საქართველოში გავრცელებულია პრაქტიკა, როცა ხელშეკრულებაში მითითებულია არა სრული საბაზრო ფასი, არამედ გამყიდველის თავდაპირველი შესყიდვის ფასი — სხვაობა იხდება ნაღდი ფულით ხელშეკრულების გარეთ, რომ შემცირდეს გამყიდველის გასხვისებიდან მიღებული შემოსავლის გადასახადი. უცხოელი მყიდველისთვის ეს სქემა შეიცავს რისკს: სამომავლო დავის ან გადაყიდვის შემთხვევაში ოფიციალურად დაფიქსირებული ფასი დაბალი იქნება, რაც აქტივიდან გამოსვლისას დაბეგვრაზე იმოქმედებს.

როგორ შევამოწმოთ ობიექტი გადახდამდე

ობიექტის შემოწმება საქართველოში აგებულია საჯარო რეესტრის მონაცემებზე — ეს არის უძრავი ქონების შესახებ ინფორმაციის ძირითადი და, პრაქტიკულად, ერთადერთი ოფიციალური წყარო. ამონაწერი მიიღება ონლაინ რამდენიმე საათში და რამდენიმე ლარი ღირს.

პირველად ბაზარზე საქართველოში არ არსებობს დეველოპერის შემოწმების ფორმალური პროცედურა: არ არის დამტკიცებული დეველოპერების რეესტრი, არ არის სავალდებულო პასუხისმგებლობის დაზღვევა, არ არის სახელმწიფო კონტროლის ქვეშ მყოფი ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების ანალოგი. მყიდველისთვის რეალური ორიენტირია დეველოპერის ჩაბარებული ობიექტების ისტორია და რეპუტაცია ბაზრის მონაწილეებში.

მეორად ბაზარზე შემოწმება უფრო კონკრეტულია — არსებობს კონკრეტული ობიექტი რეგისტრირებული ისტორიით:

• მიმდინარე მესაკუთრე და საკუთრების საფუძველი. საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი აჩვენებს აქტუალურ მესაკუთრეს და დოკუმენტს, რომლის საფუძველზეც დარეგისტრირდა უფლება.
• საკადასტრო კოდი და ფართობი. უნდა შეესაბამებოდეს განცხადებაში მითითებულს და იმას, რაც ხელშეკრულებაში იქნება.
• ვალდებულებები. იპოთეკები, ყადაღები, შეზღუდვები, სერვიტუტები — ყველა რეგისტრირდება რეესტრში და ჩანს ამონაწერში.
• კომუნალური დავალიანებები. ელექტროენერგიის, გაზის, წყლის და სახლის მოვლის ვალები მიბმულია ობიექტზე და გადადის ახალ მესაკუთრეზე. შემოწმება ხდება ქართული ბანკების მობილური აპლიკაციებით და კომუნალური ოპერატორების პირადი კაბინეტებით.

როგორ გადავიხადოთ: საბანკო გადარიცხვა, SWIFT, კრიპტოვალუტა

გადახდის ფორმა დამოკიდებულია სეგმენტზე. პირველად ბაზარზე დეველოპერები თითქმის ყოველთვის იღებენ მხოლოდ უნაღდო საბანკო გადარიცხვას — ეს ფიქსირდება ხელშეკრულებაში და საჭიროა მათი საკუთარი ბუღალტერიისთვის. მეორად ბაზარზე ნაღდი ანგარიშსწორება გავრცელებული და ხშირად ძირითადი პრაქტიკაა, რადგან გამყიდველი და მყიდველი უშუალოდ თანხმდებიან, ხოლო ქართულ ბანკებში ესქროუ-ანგარიშები ასეთი გარიგებებისთვის პრაქტიკულად არ არსებობს.

გადახდის მეთოდების შედარება:

მეთოდი	ტიპური ვადა	ვალუტა	გამოიყენება
შიდა გადარიცხვა ქართულ ბანკში	1 სამუშაო დღე	GEL, USD, EUR	პირველადი და მეორადი ბაზარი; მყიდველები საქართველოში გახსნილი ანგარიშით
SWIFT საზღვარგარეთიდან	1–5 სამუშაო დღე	USD, EUR	დეველოპერისგან ყიდვა საქართველოში ანგარიშის გარეშე
ნაღდი ანგარიშსწორება	გადაცემის მომენტში	USD, EUR, GEL	ძირითადი პრაქტიკა მეორად ბაზარზე; პირველადზე იშვიათად გამოიყენება
კრიპტოვალუტა (USDT, BTC)	შეთანხმებით	—	ცალკეული დეველოპერები, რომლებიც იღებენ კრიპტოს; საჭიროებს ინდივიდუალურ შეთანხმებას

რუსეთიდან გადარიცხვებზე 2026 წელს მოქმედებს დამატებითი შეზღუდვები სანქციური რეჟიმის გამო. გადარიცხვები საქართველოში შესაძლებელია მესამე ქვეყნებში არსებული ბანკ-შუამავლების ან გადარიცხვის სისტემების მეშვეობით, რომლებიც ქართულ ბანკ-კორესპონდენტებთან მუშაობენ. გარიგების დაგეგმვამდე ღირს გამგზავნი ბანკიდან გადარიცხვის აქტუალური მარშრუტების დაზუსტება.

ქართულ ბანკში ანგარიშის გახსნა უცხოელისთვის შესაძლებელია პირადი ვიზიტისას: საბაზო ნაკრებია უცხოური პასპორტი და ხანდახან საცხოვრებელი მისამართის დადასტურება. გახსნა გრძელდება 1 დღიდან 2 კვირამდე.

როგორ ვიყიდოთ ბინა საქართველოში დისტანციურად

ბინის დისტანციური ყიდვა საქართველოში შესაძლებელია ორ სცენარში, რომლებიც განსხვავდება რწმუნებულის ჩართულობის მოცულობით.

დეველოპერისგან ყიდვა: მინდობილობის გარეშე

დეველოპერთან გარიგება ტარდება სრულად დისტანციურად სანოტარო მინდობილობის გარეშე რეგისტრაციის ეტაპამდე. სქემა შემდეგია:

1. მყიდველი ირჩევს ობიექტს და უშუალოდ დეველოპერთან თანხმდება პირობებზე (ელფოსტით, მესენჯერებით ან ვიდეოზარით).
2. დეველოპერი უგზავნის ხელშეკრულებას; მყიდველი ხელს აწერს, სკანერდება და უგზავნის უკან ელფოსტით. სკანების გაცვლა საკმარისია — ელექტრონული ხელმოწერა არ მოითხოვება.
3. მყიდველი ახდენს საბანკო გადარიცხვას (SWIFT ან ქართული ბანკიდან) დეველოპერის ანგარიშზე ხელშეკრულებაში მითითებული რეკვიზიტებით.
4. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში მოითხოვს ფიზიკურ თანდასწრებას — ან მყიდველის, ან რწმუნებულის. სწორედ ამისთვის ფორმდება სანოტარო მინდობილობა, რომელსაც დეველოპერი ან ჩართული აგენტი იყენებს რეგისტრაციის დასასრულებლად.

ანუ მინდობილობა საჭიროა არა მთელი გარიგებისთვის, არამედ მხოლოდ ბოლო ნაბიჯისთვის — დოკუმენტების იუსტიციის სახლში წარდგენისთვის. ხელშეკრულებას და გადახდას მყიდველი თავად აკეთებს მსოფლიოს ნებისმიერი წერტილიდან.

მეორად ბაზარზე ყიდვა: მხოლოდ მინდობილობით

მეორად ბაზარზე დისტანციური გარიგება პირადი თანდასწრების გარეშე შესაძლებელია მხოლოდ რწმუნებულზე გაცემული სანოტარო მინდობილობით. მიზეზი ის არის, რომ გამყიდველი უმეტესად ფიზიკური პირია, ხოლო ხელშეკრულების ხელმოწერა, ფულის გადაცემა და რეგისტრაციისთვის წარდგენა ერთ დღეში ხდება და მხარეების ან მათი წარმომადგენლების თანდასწრებას მოითხოვს.

მინდობილობის გაცემა: ზოგადი წესი

ორივე სცენარისთვის (სადაც მინდობილობა საჭიროა) წესი ერთნაირია:

1. მყიდველი გასცემს სანოტარო მინდობილობას თავის ქვეყანაში — ადგილობრივ ნოტარიუსთან. მინდობილობაში მითითებულია რწმუნებულის უფლებამოსილებები: დოკუმენტების ხელმოწერა იუსტიციის სახლში, რეგისტრაციისთვის წარდგენა, ამონაწერის მიღება.
2. მინდობილობა ლეგალიზდება საქართველოში გამოყენებისთვის. 1961 წლის ჰააგის კონვენციის მონაწილე ქვეყნებისთვის (რუსეთი, ყაზახეთი, დსთ-ს ქვეყნების უმრავლესობა და ევროკავშირი) საკმარისია აპოსტილი. კონვენციის გარეთ მყოფი ქვეყნებისთვის საჭიროა საკონსულო ლეგალიზაცია.
3. მინდობილობა ქართულ ენაზე ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული თარგმანით გადაეცემა რწმუნებულს საქართველოში.
4. ნასყიდობის ხელშეკრულება ფორმდება ნოტარიუსთან.
5. რწმუნებული ასრულებს გარიგებას იუსტიციის სახლში და უგზავნის მყიდველს საჯარო რეესტრიდან ამონაწერს — ეს დოკუმენტი ადასტურებს საკუთრების უფლებას.

რა არის გასათვალისწინებელი მინდობილობის გაფორმებისას:

• მოქმედების ვადა — უმჯობესია მიუთითოთ კონკრეტული ვადა (6–12 თვე), ვიდრე „უვადო";
• უფლებამოსილებები დეტალურად უნდა გაიწეროს; ზოგადი ფორმულირება „ნებისმიერი ქმედება უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით" შეიძლება გასაჩივრდეს;
• მინდობილობაში უმჯობესია ჩაერთოს გაუქმების უფლება — გეგმის შეცვლის შემთხვევისთვის;
• რწმუნებული უნდა იყოს დადასტურებული რეპუტაციის მქონე პირი — რიელტორი, იურისტი ან სპეციალიზებული სააგენტოს თანამშრომელი.

ხშირად დასმული კითხვები

სჭირდება თუ არა უცხოელს ბინადრობის ნებართვა საქართველოში ბინის საყიდლად?

არა. უცხოელს შეუძლია იყიდოს ბინა საქართველოში ბინადრობის ნებართვის გარეშე, მხოლოდ უცხოური პასპორტით. უძრავი ქონების ყიდვა თავისთავად ბინადრობის ნებართვის უფლებას ავტომატურად არ აძლევს — ეს ცალკე პროცედურაა საკუთარი მოთხოვნებით. ობიექტის ღირებულების გარკვეულ ზღვარზე მაღლა მესაკუთრეს უფლება აქვს მიმართოს ინვესტორის ბინადრობის ნებართვისთვის.

შესაძლებელია თუ არა ბინის ყიდვა საქართველოში დისტანციურად, ქვეყანაში ჩამოსვლის გარეშე?

დიახ, სქემა ბაზრის მიხედვით ვარიაცირდება. დეველოპერისგან ყიდვისას ხელშეკრულება ფორმდება სკანებით ელფოსტით, გადახდა ხდება საბანკო გადარიცხვით, ხოლო მყიდველის პირადი თანდასწრება არ მოითხოვება — რწმუნებულის მინდობილობა საჭიროა მხოლოდ ფინალური საკუთრების რეგისტრაციისთვის საჯარო რეესტრში. მეორად ბაზარზე დისტანციური გარიგება ტარდება მხოლოდ სანოტარო მინდობილობით.

რამდენ დროს გრძელდება ბინის რეგისტრაცია საქართველოში?

საკუთრების უფლების რეგისტრაცია იუსტიციის სახლში გრძელდება 1-დან 4 სამუშაო დღემდე არჩეული ტარიფის მიხედვით. დაჩქარებული ტარიფი (1 დღე) რამდენჯერმე ძვირია ჩვეულებრივზე. ორივე ტარიფი ერთნაირად ვრცელდება როგორც რეზიდენტებზე, ასევე არარეზიდენტებზე.

რა რისკები აქვს კოტლოვანის ეტაპზე ბინის ყიდვას ბათუმში?

ძირითადი რისკებია ჩაბარების შეფერხება, მშენებლობის გაყინვა და დეველოპერის გაკოტრება. რისკის შემცირებაში ეხმარება დეველოპერის ისტორიის შემოწმება: რამდენი ობიექტი ჩაბარდა, ჰქონდა თუ არა ვადების დარღვევები, არის თუ არა სასამართლო საქმეები იურიდიული პირების რეესტრში.

შესაძლებელია თუ არა ბინის გადახდა საქართველოში კრიპტოვალუტით?

იურიდიულად, გადახდის ფორმა მხარეთა შორის შეზღუდული არ არის. პირველად ბაზარზე ზოგიერთი დეველოპერი იღებს გადახდას USDT ან BTC-ში — ეს კონკრეტული დეველოპერის ინდივიდუალური პირობაა, რომელიც ცალკე ფორმდება ხელშეკრულებაში. მეორად ბაზარზე კრიპტოვალუტით ანგარიშსწორება შესაძლებელია გამყიდველთან შეთანხმებით.

რა ვქნათ, თუ რეგისტრაციის შემდეგ აღმოჩნდა პრობლემები ბინასთან?

ხარისხთან და ფარულ დეფექტებთან დაკავშირებული პრეტენზიები პირველად ბაზარზე რეგულირდება დეველოპერთან ხელშეკრულებითა და საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ნორმებით. მეორად ბაზარზე მყიდველი ნაკლებად დაცულია — ვარაუდობენ, რომ მან ობიექტი გარიგებამდე დაათვალიერა. რისკის შემცირების ერთადერთი საიმედო გზაა ხელშეკრულების ხელმოწერამდე დეტალური ტექნიკური დათვალიერება და საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის მიღება უშუალოდ გარიგების დღეს.

დასკვნა

ბინის ყიდვა საქართველოში — მსოფლიოში ერთ-ერთი ყველაზე მარტივი პროცედურაა უცხოელი მყიდველისთვის: არ არის ქონებრივი ცენზი, არ არის სავალდებულო ბინადრობის ნებართვა, არ არის უცხოური პასპორტის გარდა დოკუმენტური მოთხოვნები, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია გრძელდება 1–4 სამუშაო დღე. ძირითადი სირთულეები იურიდიულ კი არა, ოპერაციულ სიბრტყეშია: ობიექტის შერჩევა, გადახდის სწორი წარმართვა და სწორი დოკუმენტაცია გარიგების დისტანციური ნაწილისთვის.

სამი პრაქტიკული ნაბიჯი ყიდვამდე:

1. მიიღეთ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი კონკრეტულ ობიექტზე — განსაკუთრებით მეორად ბაზარზე — ნებისმიერი გადახდის წინ.
2. წინასწარ შეათანხმეთ ბანკთან საქართველოში სახსრების გადარიცხვის მარშრუტი — განსაკუთრებით თუ გამგზავნი სანქციური შეზღუდვების მქონე ქვეყნიდანაა.
3. თუ რეგისტრაცია პირადი თანდასწრების გარეშე ჩატარდება — გასცეთ დეტალური მინდობილობა კონკრეტული უფლებამოსილებების ჩამონათვალითა და მოქმედების ვადით, და არა ზოგადი.

წყაროები

• საქართველოს საჯარო რეესტრი (NAPR) — საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, ამონაწერები, ტარიფები.
• იუსტიციის სახლი (Public Service Hall) — გარიგებების გაფორმება და რეგისტრაცია.
• საქართველოს ეროვნული ბანკი — სავალუტო რეგულირება და საერთაშორისო გადარიცხვები.
• საჯარო სერვისების განვითარების სააგენტო (PSDA) — ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონების მესაკუთრეებისთვის.
• Matsne.gov.ge — საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე — სამოქალაქო კოდექსისა და დარგობრივი კანონმდებლობის პირველწყარო.