Как купить квартиру в Грузии иностранцу в 2026

Иностранный гражданин может купить квартиру в Грузии на тех же условиях, что и резидент страны: без ВНЖ, без справки о доходах и без разрешения государственных органов. Для сделки достаточно заграничного паспорта, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за один рабочий день при ускоренном тарифе.

Ниже разобраны все этапы покупки — от выбора объекта до регистрации — для первичного и вторичного рынка, а также варианты удалённой сделки, включая покупку у застройщика без доверенности.

Коротко

• Иностранцы покупают квартиры в Грузии без ограничений; запрет действует только на сельскохозяйственную землю.
• Из документов нужен только загранпаспорт; ВНЖ, виза, справки о доходах и подтверждение источника средств для сделки не требуются.
• Регистрация права собственности в Доме юстиции занимает от 1 до 4 рабочих дней в зависимости от тарифа.
• Оплата на первичном рынке — банковский перевод; на вторичном распространены и наличные расчёты.
• Покупка у застройщика возможна полностью удалённо — доверенность нужна только на финальную регистрацию в Публичном реестре.
• Для удалённой сделки на вторичном рынке доверенность на представителя обязательна — её оформляют в стране покупателя и легализуют апостилем.
• Перед покупкой на вторичном рынке обязательна выписка из Публичного реестра и проверка коммунальных задолженностей.

Может ли иностранец купить квартиру в Грузии без ограничений?

Да, иностранные граждане покупают жилую и коммерческую недвижимость в Грузии на тех же основаниях, что и резиденты. Ограничение касается только земель сельскохозяйственного назначения — по статье 4 Закона Грузии о собственности на сельскохозяйственные земли приобретение таких участков иностранцами запрещено. Квартиры, апартаменты, нежилые помещения и городские земельные участки это ограничение не затрагивает.

На практике это означает, что покупатель из России, Казахстана, Беларуси, Украины или любой другой страны может:

• оформить квартиру на своё имя без ВНЖ и без регистрации юридического лица;
• сдавать её в аренду и получать доход;
• перепродавать без дополнительных разрешений;
• передавать по наследству или дарить.

Эта особенность — отсутствие имущественного ценза для иностранцев — одна из причин высокого интереса к рынку Батуми со стороны инвесторов из СНГ.

Какие документы нужны иностранцу для покупки квартиры?

Для сделки достаточно действующего заграничного паспорта. Никаких дополнительных разрешений, нотариальных справок из страны проживания, подтверждения источника средств или согласований с государственными органами Грузии не требуется.

Что не запрашивается при покупке:

• Вид на жительство в Грузии (ВНЖ);
• Долгосрочная виза или пребывание в стране более 90 дней;
• Справка о доходах, выписка с банковского счёта или налоговая декларация;
• Подтверждение источника средств;
• Разрешение супруга, если иное не установлено законом страны покупателя;
• Подтверждение целей покупки.

Исключение одно — запросы банка на этапе перевода. При оплате крупных сумм через грузинский банк по требованиям Национального банка Грузии и в рамках антиотмывочного законодательства (AML) банк может запросить документы о происхождении средств — обычно это договор продажи бизнеса, выписка со счёта отправителя или налоговая декларация за предыдущий период. Это требование банка к отправителю перевода, а не условие сделки купли-продажи.

Как купить квартиру в новостройке: этапы сделки на первичном рынке

Покупка квартиры в новостройке в Грузии проходит в четыре этапа: выбор объекта, подписание договора с застройщиком, оплата и приёмка с регистрацией права собственности. Весь процесс занимает от нескольких дней (при готовой квартире) до нескольких лет (если покупка на этапе котлована).

Этап 1. Выбор объекта и застройщика

Большинство покупателей начинают с дистанционного анализа рынка: изучают жилые комплексы, сравнивают районы, смотрят планировки и цены за квадратный метр. Важно понимать разграничение ролей: застройщик продаёт только собственные объекты, риелтор подбирает варианты под запрос покупателя и сопровождает сделку. Если есть возможность, объект лучше осмотреть лично — в Батуми разница между районами и классами жилья значительная, а фотографии не всегда отражают реальное состояние территории вокруг ЖК.

Этап 2. Подписание договора с застройщиком

Договор купли-продажи (при готовом объекте) или предварительный договор (при покупке на этапе строительства) подписывается с застройщиком. Подписание возможно в трёх форматах: лично в офисе, через доверенное лицо по нотариальной доверенности или удалённо — обмен сканами подписанного договора по email обычно принимается застройщиками и не требует электронной подписи.

Обязательные элементы договора: полные реквизиты застройщика, кадастровый код участка, номер квартиры, площадь, график оплаты и дата сдачи объекта.

Этап 3. Оплата по графику

Оплата на первичном рынке обычно проходит в несколько траншей: первоначальный взнос при подписании (от 20% до 50% стоимости), последующие платежи по графику строительства и финальный платёж при сдаче. Форма оплаты — банковский перевод на счёт застройщика. Внутри Грузии расчёты ведутся в лари, международные переводы принимаются в USD или EUR.

Этап 4. Приёмка квартиры и регистрация права собственности

После ввода ЖК в эксплуатацию застройщик приглашает покупателя на приёмку. Подписывается акт приёма-передачи, покупатель получает ключи и пакет документов для регистрации. Право собственности оформляется в Доме юстиции — этот этап занимает от 1 до 4 рабочих дней в зависимости от выбранного тарифа.

Важный практический нюанс: договор с застройщиком и оплата могут проходить полностью удалённо — достаточно сканов подписанного договора и банковского перевода. Нотариальная доверенность на представителя нужна только для финальной регистрации права собственности в Публичном реестре, если покупатель не может приехать в Грузию лично.

Как купить квартиру на вторичном рынке: проверка и оформление

Покупка на вторичном рынке отличается от первичного наличием предыдущего собственника и, соответственно, необходимостью более тщательной проверки объекта. Основной риск — скрытые обременения и несоответствие фактического состояния квартиры юридическому. Перед подписанием договора покупатель или его представитель получает выписку из Публичного реестра и проверяет квартиру на задолженности.

Процесс выглядит так:

1. Запрос выписки из Публичного реестра. Документ показывает текущего собственника, точную площадь, кадастровый код и все зарегистрированные обременения (ипотеки, аресты, запреты).
2. Проверка коммунальных долгов. Задолженности по электричеству, газу, воде и обслуживанию дома привязаны к объекту и переходят к новому собственнику, если их не погасить до сделки. Проверка возможна через мобильные приложения грузинских банков или личные кабинеты коммунальных операторов.
3. Подписание договора. Договор оформляется в Доме юстиции, обычно в присутствии обеих сторон. Возможна сделка по доверенности с любой из сторон.
4. Оплата. Способ и момент оплаты согласовываются сторонами напрямую. В Грузии эскроу-счета банков для расчётов по сделкам с недвижимостью практически не используются — оплата проходит наличными в момент сделки или банковским переводом по договорённости. Выбор момента оплаты (до, во время или после регистрации) и валюты обсуждается с продавцом индивидуально.
5. Регистрация права собственности. Как и на первичном рынке, срок — от 1 до 4 рабочих дней.

Важное отличие вторичного рынка: в Грузии распространена практика указания в договоре не полной рыночной цены, а первоначальной стоимости покупки продавца — разница доплачивается наличными вне договора для снижения налога на доход с продажи. Для покупателя-иностранца такая схема несёт риск: в случае будущих споров или перепродажи официально зафиксированная цена будет занижена, что может повлиять на налогообложение при выходе из актива.

Как проверить объект перед оплатой

Проверка объекта в Грузии строится на данных Публичного реестра — это основной и, по сути, единственный официальный источник информации о недвижимости. Выписка получается онлайн в течение нескольких часов и стоит несколько лари.

На первичном рынке формальной процедуры проверки застройщика в Грузии не существует: нет реестра одобренных девелоперов, нет обязательного страхования ответственности, нет аналога ДДУ с государственным контролем. Реальные ориентиры для покупателя — история сданных объектов застройщика и репутация среди участников рынка.

На вторичном рынке проверка более предметная — есть конкретный объект с зарегистрированной историей:

• Текущий собственник и основание владения. Выписка из Публичного реестра показывает актуального собственника и документ, на основании которого зарегистрировано право.
• Кадастровый код и площадь. Должны соответствовать тому, что указано в объявлении и будет в договоре.
• Обременения. Ипотеки, аресты, запреты, сервитуты — все регистрируются в реестре и видны в выписке.
• Коммунальные задолженности. Долги по электричеству, газу, воде и обслуживанию дома привязаны к объекту и переходят к новому собственнику. Проверяются через мобильные приложения грузинских банков и личные кабинеты коммунальных операторов.

Как оплатить покупку: банковский перевод, SWIFT, криптовалюта

Форма оплаты зависит от сегмента. На первичном рынке застройщики практически всегда принимают только безналичный банковский перевод — это фиксируется в договоре и нужно для собственного учёта. На вторичном рынке расчёты наличными — распространённая и зачастую основная практика, потому что продавец и покупатель договариваются напрямую, а эскроу-счетов в грузинских банках для таких сделок практически не существует.

Сравнение способов оплаты:

Способ	Типичный срок	Валюта	Подходит для
Внутренний перевод в грузинском банке	1 рабочий день	GEL, USD, EUR	Первичный и вторичный рынок; покупатели с открытым счётом в Грузии
SWIFT из-за рубежа	1–5 рабочих дней	USD, EUR	Покупка у застройщика без счёта в Грузии
Наличный расчёт	В момент передачи	USD, EUR, GEL	Основная практика на вторичном рынке; на первичном используется редко
Криптовалюта (USDT, BTC)	По договорённости	—	Отдельные застройщики, принимающие крипту; требует индивидуального согласования

Для переводов из России в 2026 году действуют дополнительные ограничения в связи с санкционным режимом. Переводы в Грузию возможны через банки-посредники в третьих странах или через системы перевода, работающие с грузинскими банками-корреспондентами. Перед планированием сделки стоит уточнить актуальные маршруты перевода в обслуживающем банке отправителя.

Открытие счёта в грузинском банке иностранцем возможно при личном визите: базовый набор — заграничный паспорт и иногда подтверждение адреса проживания. Открытие занимает от 1 дня до 2 недель.

Как купить квартиру в Грузии дистанционно

Удалённая покупка квартиры в Грузии возможна в двух сценариях, и они отличаются по объёму участия представителя.

Покупка у застройщика: без доверенности

Сделка с застройщиком проводится полностью удалённо без нотариальной доверенности до этапа регистрации. Схема такая:

1. Покупатель выбирает объект и согласовывает условия напрямую с застройщиком (по email, мессенджерам или видеозвонку).
2. Застройщик присылает договор; покупатель подписывает, сканирует и возвращает по email. Обменов сканами достаточно — электронная подпись не требуется.
3. Покупатель делает банковский перевод (SWIFT или из грузинского банка) на счёт застройщика по реквизитам из договора.
4. Регистрация права собственности в Публичном реестре требует физического присутствия — либо покупателя, либо доверенного лица. Именно для этого оформляется нотариальная доверенность, которую застройщик или привлечённый агент используют для завершения регистрации.

То есть доверенность нужна не для всей сделки, а только для последнего шага — подачи документов в Дом юстиции. Договор и оплату покупатель делает сам из любой точки мира.

Покупка на вторичном рынке: только по доверенности

На вторичном рынке удалённая сделка без личного участия возможна только через нотариальную доверенность представителю. Причина — продавец чаще всего физическое лицо, и подписание договора, передача денег и подача на регистрацию происходят в один день и требуют присутствия сторон или их представителей.

Оформление доверенности: общий порядок

Для обоих сценариев (когда доверенность нужна) порядок одинаковый:

1. Покупатель оформляет нотариальную доверенность в своей стране — у местного нотариуса. В доверенности указываются полномочия представителя: подписание документов в Доме юстиции, подача на регистрацию, получение выписки.
2. Доверенность легализуется для использования в Грузии. Для стран, подписавших Гаагскую конвенцию 1961 года (Россия, Казахстан, большинство стран СНГ и ЕС), достаточно апостиля. Для стран без конвенции требуется консульская легализация.
3. Доверенность с переводом на грузинский язык, заверенным грузинским нотариусом, передаётся представителю в Грузии.
4. Договор купли-продажи оформляется у нотариуса.
5. Представитель завершает сделку в Доме юстиции и передаёт покупателю выписку из Публичного реестра — этот документ подтверждает право собственности.

Что важно учесть при оформлении доверенности:

• Срок действия — лучше указать конкретный срок (6–12 месяцев), а не «бессрочную»;
• Полномочия должны быть прописаны детально; обобщённая формулировка «на любые действия с недвижимостью» может быть оспорена;
• В доверенность лучше включить право отзыва — на случай, если планы изменятся;
• Представителем должен быть человек с подтверждённой репутацией — риелтор, юрист или сотрудник специализированного агентства.

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли ВНЖ для покупки квартиры в Грузии иностранцу?

Нет. Иностранец может купить квартиру в Грузии без ВНЖ, по заграничному паспорту. Покупка недвижимости сама по себе не даёт автоматически права на ВНЖ — это отдельная процедура с собственными требованиями. При стоимости объекта выше определённого порога владелец имеет право подать заявление на ВНЖ инвестора.

Можно ли купить квартиру в Грузии дистанционно, не приезжая в страну?

Да, и схема зависит от рынка. При покупке у застройщика договор подписывается сканами по email, оплата идёт банковским переводом, и личное присутствие покупателя не требуется — доверенность на представителя нужна только для финальной регистрации права собственности в Публичном реестре. На вторичном рынке удалённая сделка проводится только через нотариальную доверенность.

Сколько времени занимает регистрация квартиры в Грузии?

Регистрация права собственности в Доме юстиции занимает от 1 до 4 рабочих дней в зависимости от выбранного тарифа. Ускоренный тариф (1 день) стоит дороже обычного в несколько раз. Оба тарифа действуют одинаково для резидентов и нерезидентов.

Какие риски у покупки квартиры на этапе котлована в Батуми?

Основные риски — задержка сдачи, заморозка строительства и банкротство застройщика. Минимизировать риск помогает проверка истории застройщика: сколько объектов сдано, были ли срывы сроков, есть ли судебные дела в реестре юридических лиц.

Можно ли оплатить квартиру в Грузии криптовалютой?

Юридически способ оплаты сторонами не ограничен. На первичном рынке часть застройщиков принимает оплату в USDT или BTC — это индивидуальное условие конкретного девелопера, которое оговаривается в договоре отдельно. На вторичном рынке расчёт криптовалютой возможен по договорённости с продавцом.

Что делать, если после регистрации обнаружились проблемы с квартирой?

Претензии к качеству и скрытым дефектам на первичном рынке регулируются договором с застройщиком и нормами Гражданского кодекса Грузии. На вторичном рынке покупатель защищён слабее — презюмируется, что он осмотрел объект перед сделкой. Единственный надёжный способ снизить риск — детальный технический осмотр до подписания договора и получение выписки из Публичного реестра непосредственно в день сделки.

Заключение

Покупка квартиры в Грузии — одна из самых простых процедур в мире для иностранного покупателя: нет имущественного ценза, нет обязательного ВНЖ, нет требований к документам сверх заграничного паспорта, регистрация права собственности проходит за 1–4 рабочих дня. Основные сложности лежат не в юридической, а в операционной плоскости: выбор объекта, корректное проведение оплаты и правильное оформление документов на удалённую часть сделки.

Три практических шага перед покупкой:

1. Получить выписку из Публичного реестра на конкретный объект — особенно на вторичном рынке — до любых платежей.
2. Заранее согласовать с банком маршрут перевода средств в Грузию — особенно если отправитель из страны с санкционными ограничениями.
3. Если регистрация будет проходить без личного присутствия — оформить детальную доверенность с конкретным перечнем полномочий и сроком действия, а не обобщённую.

Источники

• Публичный реестр Грузии (NAPR) — регистрация прав собственности, выписки, тарифы.
• Дом юстиции (Public Service Hall) — оформление сделок и регистрация.
• Национальный банк Грузии — валютное регулирование и международные переводы.
• Агентство развития государственных сервисов Грузии (PSDA) — ВНЖ для собственников недвижимости.
• Matsne.gov.ge — Законодательный вестник Грузии — первоисточник Гражданского кодекса и отраслевого законодательства.