RealPricesКвартира на котловане в Батуми обходится на 25–40% дешевле готового объекта — при этом рост стоимости от старта до сдачи, по оценкам Cushman & Wakefield, исторически составлял около 60%. Задержки сдачи — норма рынка: большинство ЖК опаздывают, вопрос только в масштабе. Ниже разобрано, как устроена экономика такой сделки, какие структурные особенности рынка Батуми важно учитывать и что стоит выяснить до внесения аванса.
Коротко
- Дисконт на котловане — 25–40% к цене готовой квартиры
- Рост стоимости от старта до ключей — исторически около 60%
- Задержки сдачи — норма: большинство ЖК опаздывают на 6–18 месяцев
- Каждый проект оформляется на отдельное ООО — претензии при банкротстве не переходят автоматически на другие объекты того же девелопера
- Беспроцентная рассрочка — стандартный инструмент рынка, первый взнос от 10%, срок до 48 месяцев
- Средняя цена первичного рынка Батуми в 2025 году — около $1 200/кв.м, в районе Старого Батуми — до $3 028/кв.м
Как формируется цена и откуда берётся скидка
Застройщик в Батуми выводит объект на рынок по цене ниже прогнозной стоимости готовой квартиры — чтобы привлечь первых покупателей и сформировать поток средств для финансирования стройки. Чем раньше инвестор входит в проект, тем выше дисконт и выше риск.
На практике разница между ценой котлована и ценой готовой квартиры в Батуми в 2022–2025 годах составляла 25–40% в зависимости от застройщика, района и момента входа. Рост происходит поэтапно: по мере продвижения строительства застройщик поднимает прайс на 5–15% на каждой стадии — фундамент, каркас, внутренние работы, финальная отделка.
Исторически Cushman & Wakefield оценивали потенциальный рост от котлована до ключей в Батуми примерно в 60%. Отдельные сделки демонстрировали более высокую доходность: объекты, приобретённые в 2019 году по $600–780/кв.м, к 2024–2025 годам оценивались в $1 400–1 500/кв.м и выше. Такие показатели характерны для периода 2019–2023 годов с его исключительным ростом рынка — ориентироваться на них при прогнозировании текущих инвестиций не следует.
Какие риски несёт покупка на котловане
Основной риск — задержка сдачи. Опоздание на 6–18 месяцев относительно заявленного срока — норма батумского рынка, а не исключение. Вопрос не в том, будет ли задержка, а в том, насколько она затянется. Задержка означает замораживание капитала сверх планового срока, упущенную арендную выручку и дополнительные расходы при переезде.
Второй риск — занижение цены на старте ниже себестоимости. Неопытный застройщик выставляет привлекательный прайс, не просчитав математику проекта. Деньги от первых дольщиков и кредитные средства расходуются на начальные этапы, затем поступления заканчиваются — стройка останавливается. Пандемия 2020–2021 годов обнажила эту проблему: именно тогда сформировалась большая часть батумских долгостроев.
Грузинское законодательство не предусматривает механизма эскроу-счетов. Деньги покупателя поступают напрямую застройщику, и правовая защита дольщика ограничена условиями договора купли-продажи.
Три сценария при задержке или заморозке:
- Застройщик достраивает объект с опозданием на 6–18 месяцев.
- Застройщик привлекает нового подрядчика или инвестора — сроки смещаются на 2–3 года.
- Проект замораживается полностью — взыскание средств через суд, затяжной процесс.
Как появляются «любители» на рынке застройщиков
Порог входа в девелопмент в Грузии — один из самых низких в регионе. Типичная схема: есть земельный участок (собственный или по наследству), куплен архитектурный проект за несколько тысяч долларов, под залог земли и проекта получен банковский кредит — и объявляется старт продаж. Так рождается новый девелопер, нередко без опыта управления строительным бюджетом.
Важная структурная особенность рынка: каждый новый проект оформляется на отдельное ООО. Это стандартная практика изоляции рисков, но она усложняет положение покупателя — в случае банкротства проектного ООО претензии к материнской компании или другим объектам того же девелопера юридически не автоматические.
Наличие нескольких сданных объектов не является абсолютной гарантией. Среди батумских застройщиков встречаются компании с 3–5 завершёнными ЖК, большинство из которых сдавались с задержками в 1–2 года. И наоборот: новые игроки, выходящие на рынок с позиции строительных подрядчиков — с собственными ресурсами, опытными бригадами и знанием процессов изнутри — строят качественно, но не имеют публичного портфолио как девелоперы. Такие компании нередко выходят с более низкими ценами именно потому, что имени ещё нет.
Ключевой индикатор — не число прошлых проектов, а то, насколько сильно они опаздывали и были ли заморожены. Данные RealPrices по закрытым сделкам позволяют отследить ценовую динамику в конкретных ЖК и косвенно оценить темп строительства.
Рассрочка от застройщика: как это работает
Беспроцентная рассрочка от застройщика — стандартный инструмент первичного рынка Батуми. Покупатель вносит деньги поэтапно без привлечения банка и без процентов.
Типичные схемы рассрочки в 2025–2026 годах:
| Схема | Первый взнос | График платежей | Финальный платёж |
|---|---|---|---|
| Стандартная | 20–30% | Ежемесячно до сдачи | При получении ключей |
| С отложенным платежом | 20% | 40% в рассрочку на 36 мес. | 40% при сдаче |
| Минимальный вход | 10% | Ежемесячно до сдачи | При получении ключей |
Схема с крупным финальным платежом при сдаче — не стандарт, а акционное предложение отдельных застройщиков. Чаще всего рассрочка представляет собой длинный равномерный график на 36–48 месяцев без привязки к этапам строительства. Максимальный срок рассрочки на рынке — до 48 месяцев, что позволяет накапливать средства параллельно со строительством без переплаты по кредиту.
При оформлении рассрочки важно убедиться, что в договоре прописаны конкретные даты платежей, штрафные санкции за нарушение сроков сдачи застройщиком и порядок расторжения и возврата средств.
Когда котлован оправдан, а когда нет
Покупка на этапе котлована оправдана при нескольких условиях: инвестор располагает горизонтом 2–4 года и дисконт к прогнозной цене готовой квартиры составляет не менее 25–30%. Котлован может быть оправдан и без крупного финального платежа, и без полного комплекта разрешительной документации на старте — важно понимать, что именно отсутствует и какой риск это создаёт.
Котлован менее оправдан, если инвестор рассчитывает на быстрый выход (менее 18 месяцев): ликвидность квартиры до сдачи существенно ниже, чем у готового объекта.
Рыночный контекст 2026 года важен для калибровки ожиданий. По данным Galt & Taggart, в 2025 году рынок Батуми восстановился: 17 478 сделок (+15%), оборот превысил $1,3 млрд. При этом доходность от аренды сократилась с 8,8% до 7,4%, а в 2026 году аналитики прогнозируют замедление роста цен до 4–6% против 9,4% в 2025 году. Альтернатива котловану — готовая квартира на вторичном рынке с немедленным арендным доходом: в 2025 году вторичный рынок Батуми впервые превысил первичный по числу сделок.
Сравнение: котлован vs готовая квартира
| Параметр | Котлован | Готовая квартира |
|---|---|---|
| Цена входа | −25–40% к рынку | Рыночная |
| Потенциал роста | До 40–60% за цикл | Ограничен |
| Риск | Задержка / заморозка стройки | Минимальный |
| Доход от аренды | Только после сдачи | С первого месяца |
| Ликвидность при продаже | Средняя | Высокая |
| Горизонт | 2–4 года | Немедленно |
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру на котловане в Батуми?
Да. Иностранные граждане покупают строящееся жильё в Грузии без ограничений по загранпаспорту. Договор купли-продажи заключается напрямую между покупателем и застройщиком — в том числе дистанционно через факсимиле. Нотариус привлекается только при оформлении доверенности. Право собственности регистрируется через Дом юстиции после сдачи объекта. Ограничения для иностранцев действуют только на сельскохозяйственные угодья, но не на городскую недвижимость.
Как проверить застройщика?
Через Публичный реестр Грузии можно проверить наличие судебных претензий и обременений на земельный участок проекта. Данные RealPrices по закрытым сделкам позволяют отследить ценовую динамику в конкретных ЖК и косвенно оценить темп строительства.
Что такое рассрочка от застройщика и чем она отличается от ипотеки?
Рассрочка от застройщика — беспроцентный план оплаты: покупатель вносит деньги поэтапно до сдачи объекта без привлечения банка. Первый взнос — от 10%. Ипотека — банковский кредит под рыночную ставку (для нерезидентов в Грузии — как правило, 10–14% годовых в лари). Для покупки на котловане рассрочка выгоднее: нет переплаты за кредит.
Что будет, если застройщик обанкротится до сдачи объекта?
Грузинское законодательство не предусматривает механизма эскроу-счетов. В случае банкротства проектного ООО дольщик становится кредитором в рамках общего производства. Претензии к материнской компании или другим проектам того же девелопера — не автоматические. Взыскание через суд — процедура длительная.
Как рассчитать реальную доходность инвестиции на котловане?
Упрощённая формула: (цена продажи − цена котлована − затраты на оформление − налог) / цена котлована × 100%. Налог при продаже для нерезидента — 5% от положительной разницы между ценой продажи и ценой покупки, если квартира во владении менее 2 лет. При владении более 2 лет налог не взимается.
Заключение
Покупка на котловане в Батуми остаётся одной из немногих стратегий, позволяющих войти в курортный рынок с существенным дисконтом. Дисконт 25–40% и потенциал роста до 60% за строительный цикл — реальные цифры, подтверждённые закрытыми сделками. Вместе с тем рынок 2025–2026 годов отличается от рынка 2019–2023: темп роста замедляется, арендная доходность снижается, конкуренция среди застройщиков растёт.
В этих условиях понимание структуры рынка важнее оптимизма. Задержки закладываются в план заранее, схема ООО под каждый проект учитывается при оценке рисков, а условия договора — предмет переговоров до подписания.
Источники
- Публичный реестр Грузии (NAPR) — проверка застройщиков, обременений и судебных претензий
- Национальная служба статистики Грузии (Geostat) — данные по ценам и сделкам на рынке недвижимости
- Служба доходов Грузии — налоговые обязательства при продаже
- Galt & Taggart, отчёт по рынку жилой недвижимости Батуми, январь 2026 — статистика сделок и ценовая динамика
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Перед принятием решений консультируйтесь с лицензированными специалистами.